地产优等生大爆雷！历史性的拐点来了

作者| 猫哥
来源| 大猫财经
旭辉终于还是暴雷了。
11月1日，短暂停牌的旭辉控股集团（0884.HK）终于复牌，而随着复牌而来的，还有一则“暴雷”公告，为了确保公平对待所有境外债权人，旭辉已经暂停支付境外债所应付的本金和利息。


为啥呢？按照旭辉的说法就是：现金流恶化程度超出了预期。
2022年开始，旭辉就在努力还债。年初至今，已经还掉了15亿美元的境外债，但是与此同时的境外融资却不顺利，仅筹到了5亿美元，中间的差额怎么办呢？那就用境内的资金来补齐，但是，也不顺利。
一方面，境内的现金也不多了，另一方面，人民币贬值，此时如果偿还境外债，就需要更多的人民币资金，就在换汇这一步，旭辉就要损失很多钱。
境外总债务大约是68.5亿美元，而暂停支付的部分，大约是4.14亿美元，这部分资金，仅在今年这半年，就需要多支付2亿人民币，无形中就增加了债务总额。
当然，这一切也并非没有预兆。
9月28日，旭辉遭遇了股债双杀，因为前一天旭辉旗下一家天津公司涉及信托未能如期支付，项目公司拥有在天津滨海新区的住宅项目，而根据媒体报道，该信托方是项目公司的股东，在销售不及预期的情况下，要求提前清算。
股东抽贷，杀伤力不小，但是彼时，旭辉尚在澄清，债务尤其是境外债，不成问题。
从传闻到暴雷，也不过一个月的时间。
此前，旭辉曾是公认的优等生。
2021年，旭辉的剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，“三道红线”全部达标。
5月份，监管层将旭辉、龙湖、碧桂园等财务稳健的房企，作为示范性发债试点房企，而得益于此，旭辉在5月份和9月份，均能够顺利发行由国家级增信背书的中票。
旭辉出身闽系，90年代从厦门起家。2000年迁入上海，在一众闽系房企纷纷暴雷的市场中，旭辉能够独善其身，也着实不易。
而旭辉的短期债务看起来也并不那么急迫。
半年报数据显示，一年内到期的银行贷款、债券、票据以及境外债，大约192.6亿，在全部负债中的比例，仅有17%，而且在账上有312.45亿的现金，偿债压力与那些暴雷房企相比，洒洒水而已。
但是，即便如此，还是雷了。旭辉的董事长林中说，拒绝躺平，旭辉会负起责任来，保障各方的权益。


但是，说起来容易，做起来难，林中自己也知道问题的关键在哪儿：融资不畅，销售疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消。
1. 融资端：
2022年上半年，百强房企的融资总量3837亿，跟2021年同期相比，下降了53%，别说跟往年动辄万亿的融资量相比了，今年全年能否达到2021年上半年的融资额，都是未知数。
而作为示范性房企的旭辉，融资额比其他房企相对还能够多一点，但是在市场融资难的大环境下，能够取得的融资增量也极其有限。
2. 销售端：
旭辉上半年合同销售631.4亿，比去年同期暴跌53.6%。而且房价也是肉眼可见的下跌，在去年底的时候，旭辉的销售均价还是1.7万，现在已经跌到了1.5万了。
而旭辉还是重仓一二线城市，顺带建了不少豪宅的。
另外，旭辉已经开始在处置境外资产了，不过也不多，目前香港炮台山英皇道101号和111号的权益已经准备出售了，而剩下的也只有2700㎡伦敦维多利亚区写字楼项目。
这就导致旭辉的现金流下滑得厉害，在2021年年报中，现金还有467.1亿，到半年过去后，现金就只剩下312.45亿。
就在旭辉股债双杀的前一天，林中发了一封内部信，当然主题是：活下去。
而在提到钱的时候，林中说：
在资金监管上，“断供潮〞让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

这话，在一定程度上承认了旭辉资金链的脆弱。
手握300多亿现金，为啥造成了现在局面呢？其实林中的这番话，就已经点明了，账上的现金不是没法用，而是没法挪用。
当初为啥留下那么多烂尾楼呢？不少就是挪用资金，明里暗里动监管账户的钱。
今年，烂尾楼事件集中爆发，“保交楼”就成为了主旋律，当初“原则上不能动”的监管账户资金，终于从严成为了事实上不能用。
恰好，旭辉就赶上了。
今年以来，旭辉的房子合同销售额前十的城市，分别是长沙、苏州、南京、北京、成都、上海、武汉、天津、乌鲁木齐、温州、重庆、济南、无锡，10个城市就实现了50%以上的总销售额，一个长沙就占了10%多。


不巧的是，这些城市又是去年末烂尾楼集中的地方，而长沙还是烂尾总套数最多的一个。
然后，就是各地监管机构对于预收资金、监管账户的严查严管，监管账户有了额度限制，额度外的资金不能流出本市，而用途又不能脱离工程建设。
所以，即便手握300亿，但是最终也只能望钱兴叹。
当然了，政策对于所有房企都有效，也不只针对旭辉一个，对项目不对企业，额外的救助资金也流不进企业的门槛，所以，大家也只能各扫门前雪。
房企优等生的信仰已经崩塌，现在在做的，就是洗牌。
1.民营房企的加杠杆的发展模式早就不可持续，虽然在近些年各家都在主动去杠杆，但是显然，“毕其功于一役”的模式，并没有起太大的作用，积弊爆发，雷自然就藏不住了。
旭辉暴雷，优等生也不一定靠得住。
2. 以往，在房企和地方的互相博弈中，房企往往能够取得优势，毕竟牵涉国计民生，以往睁一只眼闭一只眼的事情，在遇到瞪大双眼的凝视，自然就钻不到空子了，当然了，敢撬锁的也不多。
3.不破不立。在目前的各种调控、纾困、救助的信息上来看，救护项目的意义显然大于公司，可以预见，“破”，可能就是未来主流……
4. 从旭辉来看，监管背书，作用有限。
房地产的民企主导时代，恐怕要结束了。未来，是国企和央企的时代。
从近期的拿地来看吧，在旭辉的“老家”厦门，厦门的国资建发、国贸、象屿是主要力量，而在旭辉的大本营上海，上海国资、厦门国资都表现不俗，保利、招商蛇口等央企控股房企，也有斩获。
上半年，百强房企不到4成有新增土地，而有实力拿地的，鲜有民企身影。2021年，旭辉新增土储还有1170万㎡，而2022年，旭辉新增的60多万㎡土储只能靠“买项目”。
而在旭辉刚刚成为示范性房企没多久，林中就已经对市场下过判断：
经历这一轮危机之后，未来房地产行业中，民企市场占有率将缩小至三分之一左右。而腾挪出来的市场空间，将逐步被国企和央企所替补上去。

整个市场化的房地产还没有到50年，房企们已经知天命。
但是，三分之一显然还是过于乐观了。
截至目前，已完成第三批集中供地的15个城市共收金4196亿元，其中央企拿地金额1339亿元，占比31%；地方国资平台出资达到2163亿元，占比超50%；混合所有制占5%，民企的拿地金额仅占比13%。
要是按这个比例，旭辉预期的“三分之一的市场份额”，还得再打个三折。
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