菲律宾：亚太房价最难负担市场之一

【世界日报】一项新区域住房调研发现，大马尼拉普通家庭需要耗费近20年的全部收入才能买得起一套中档价格的公寓单元，凸显出对许多菲人来说，拥有自己的住房仍然非常困难。

菲大迪里曼分校教授巴瑙博士对2025年城市土地学会(ULI)亚太住房可负担性指数的分析发现，本国是该地区住房可负担性最低的市场之一。

据他分析，覆盖了亚太地区11个国家的41座城市的那份报告显示，大马尼拉中档公寓价格为176,936美元，约是本地家庭年收入中位数8,957美元的19.8倍。这一比率远高于通常作为可负担性基准的5倍收入水平。

联排别墅的购买难度被发现更大，价格达到了家庭年收入中位数的33.4倍。

与此同时，租房对许多家庭来说仍然难以承受。分析显示，大马尼拉公寓的月租金中位数达到了1,052美元，约相当于本地家庭月收入中位数的141%。

巴瑙解释说，「这意味著在大马尼拉，普通公寓的租金比普通家庭一整月的收入还要高出41%。所以，如果一个家庭收入100比索，仅房租就要花掉141比索。」

他补充说，「这并不意味著租户实际支付了那么多，而是说明这些公寓是为收入远高于平均水平的人群建造的，比如双职工夫妇、汇款回国的海外菲劳，或者高薪专业人士。」

「一位拿著普通薪水的单身者根本租不起正规的公寓。」

去年3月，菲律宾中央银行(BSP)表示，在住宅单元供应过剩的担忧下，大马尼拉住宅物业价格在2024年第4季度同比下跌0.4%。

巴瑙表示，大马尼拉住房可负担性比率已从2024年的25倍改善至2025年的19.8倍，主要归因于库存过剩导致公寓价格下降。

他说，「其中许多单元原本是面向现已禁止的菲律宾离岸BC运营行业的，故开发商面临积压库存，预计需要数年时间才能消化。」

李超地产咨询公司研究、咨询与估值总监小罗伊表示，截至2025年11月，大马尼拉未售出的公寓单元约有80,300套，大部分集中在中高端及高端市场。剩余库存中，被归类为低收入住房的比例不到1%。

该报告引用的数据还显示，自2019年以来，国家首都区的家庭收入仅增长20%，而同期住宅物业价格上涨62%。

巴瑙指出，「综合来看，这些数字表明存在结构性失衡。年轻且不断增长的人口所推动的快速城市移民，持续将需求集中在主要城市，而基础设施和保障性房的供应却未能跟上步伐。」

本国更广泛的住房短缺问题长期以来一直是一项挑战。

今年2月小马科斯表示，从2022年7月到2026年1月，政府根据扩展后的4PH建设或资助了423,430套住房单元。

亚太大学及其智库研究与传播中心的温斯顿估算显示，从2018年到2024年，年均新房需求约为47.8万套，而同期私营界每年仅约建造12.8万套。因此每年住房缺口估计约为35万套。

他说，「要填补这一缺口，2025年至2030年年均需建造28.2万套住房，而2031年至2040年则需160万套。」

但由于收入低且融资渠道有限，许多菲律宾人即使连社会保障性住房也仍然负担不起。