菲律宾办公楼重回常态，大马尼拉与宿务领跑复苏

原标题：告别POGO冲击！菲律宾办公楼重回常态，大马尼拉与宿务领跑复苏

【菲龙网专讯】房地产咨询公司高力国际菲律宾分公司（Colliers Philippines）发布的最新报告显示，菲律宾办公楼市场在2025年实现显著复苏，全年空置率降至19.4%，净吸纳量达30.9万平方米，超出此前28.5万平方米的预测值，市场表现优于预期。

高力国际董事、办公服务（租户代理）负责人凯文·贾拉（Kevin Jara），在2月3日举行的媒体简报会上对2026年市场前景作出展望。他表示，菲律宾办公市场正逐步“回归常态”，未来增长动力将更多依赖实体经济的有机扩张，而非此前对市场造成剧烈扰动的菲律宾离岸BC运营商（POGO）相关需求。

报告指出，尽管受2024年美国大选、POGO全面禁令等多重外部因素冲击，菲律宾办公楼市场已成功回归至2014—2016年、即POGO进入市场前的正常运行轨道。数据对比显示，2015—2017年间，菲律宾办公楼年均需求为80.7万平方米，与2023—2025年的80.9万平方米基本持平；而在POGO最为活跃的2018—2019年，这一数据曾飙升至年均150万平方米。贾拉直言：“没有任何一个行业像POGO那样，对办公楼市场产生如此剧烈的扰动。”

尽管2025年办公楼空置率仍处于相对高位，但高力国际预测，随着市场成交活跃度提升、退租现象减少，2026年空置率将小幅回落至18.9%。不过报告同时指出，若要显著改善市场供需结构，年度净吸纳量需达到至少60万平方米。高力国际对2026年净吸纳量的预测为40万平方米，虽未达到理想水平，但预计空置率将从今年起逐步进入改善通道。

大马尼拉交易量创疫后新高 非BPO行业成需求主力

具体来看，2025年大马尼拉地区办公楼成交面积达84.7万平方米，创下疫情后的历史新高，同比增长13%。从需求结构来看，非业务流程外包（BPO）行业贡献了65%的需求份额，其中共享服务和全球内部能力中心（GICC）表现尤为突出，需求同比大幅增长67%。

在大马尼拉各子市场中，博尼法西奥环球城（BGC）表现最为亮眼，全年成交量达23.2万平方米，几乎是2024年的两倍，稳居大马尼拉办公楼市场首位。该区域需求主要来自IT-BPM（信息技术与业务流程管理）企业的扩张及新设机构，威富银行（Wells Fargo）、可口可乐（Coca-Cola）等跨国企业，以及GCash等非BPO公司均在当地承租了办公空间。此外，一家总部位于新加坡的灵活办公及联合办公运营商也已正式进驻BGC市场。

贾拉指出，未来数年BGC仍将受益于多项基础设施与城市更新项目，包括大马尼拉地铁卡拉亚安（Kalayaan）站与BGC站点、BGC西门户公交枢纽，以及Fort Strip和MC Home Depot的改造工程。同时，W 6th大楼、Bench Tower和Amani Tower等高品质办公项目计划于2027—2029年陆续竣工交付。“BGC仍将是跨国公司和外包企业的首选办公区域，并在未来多年保持市场核心地位。”他强调道。

高力国际预计，2026—2030年间，大马尼拉地区办公楼新增供应将保持在年均32万平方米左右的稳定水平。

宿务领跑省级市场 成全国第二大办公楼需求市场

在省级办公楼市场方面，宿务市表现尤为抢眼，2025年全年成交量达12.1万平方米，占全国省级办公交易总量的近一半。2025年菲律宾省级办公需求整体实现大幅增长，其中宿务市需求同比增长70%，直接推动全年省级办公楼交易量达到24.3万平方米。

贾拉表示：“如果将宿务与大马尼拉各子市场相比，其办公楼成交量实际上仅次于BGC，排名第二。”与大马尼拉以非BPO需求为主的结构形成鲜明对比，IT-BPM（**外包及共享服务）仍是省级市场的主要需求来源，占比高达69%。

报告还指出，宿务、邦板牙和达沃三地的办公楼空置率已出现明显下降，成为“典型的房东市场”。与此同时，伊洛伊洛和巴科洛德等城市也为企业扩张提供了更多选择，当地主要开发商均有可用办公空间供应。未来，宿务市新增办公楼项目将逐步向传统中央商务区（CBD）以外区域扩展，空间分布将更趋多元化。

尽管宿务和达沃曾因自然灾害导致办公楼需求出现季度环比下滑，但整体来看，2025年菲律宾省级办公楼市场表现强劲，全面超越2024年水平。

贾拉总结称：“随着IT-BPM行业持续推进技能升级和业务重塑，我们对共享服务板块的长期增长前景充满信心。”