POGO泡沫后遗症！马尼拉地产持续低迷创5年新低

【菲龙网专讯】尽管政策利率持续下调，大马尼拉住宅房地产市场仍显疲软。受可负担性限制影响，购房者正从新建公寓转向二手市场，而此前在菲律宾离岸BC（POGO）热潮中入市的投机者则加速抛售资产。

Leechiu地产顾问公司表示，大马尼拉住宅市场正在经历“大洗牌，在POGO溢价推动下形成的租金与需求扭曲逐步消退，租金水平回归正常。

Leechiu指出，整体供应已趋于稳定，但可负担性压力和偏低的租金回报率持续影响购房行为。目前成交主要集中在二手市场，以及提供针对性促销的开发商项目。

数据显示，2025年前11个月，大马尼拉住宅新推项目数量及需求均降至2020年以来最低水平，尽管开发商通过限时优惠和激励措施推动一手销售。同期，大马尼拉公寓存量达到77.54万套，其中现房（RFO）已售出96%，预售单位售出62%。

未售库存约为2.64万套现房和5.39万套预售单位，合计相当于约3.5年的供应量，且主要集中在售价介于400万至1200万比索的中高端及高端市场。

Leechiu研究、咨询与估值总监戈莱斯（Roy Amado Golez Jr.）表示，这一情况凸显了更广泛中等收入群体面临的可负担性缺口正在扩大。

他指出，一手市场需求仍然低迷，投机性购房尚未恢复，而自住买家越来越多转向价格更灵活、性价比更高的二手市场。与此同时，不少在POGO房市高峰期入市的业主以具竞争力的价格抛售资产，与新盘形成直接竞争，进一步拖慢去化速度。

在租赁市场方面，戈莱斯称，租金回报率依然温和，当前租金已回落至真实市场水平，修正了此前由POGO溢价推高、在多个核心商务区形成的不可持续预期。

此外，全国住房缺口截至2024年达1065万套，低收入住房长期供给不足。戈莱斯表示，尽管开发商清楚这一缺口，但受利润率偏低及合规成本较高影响，进入低收入住房市场仍持谨慎态度，可负担性因此成为结构性难题。