外国人不断撤离菲律宾，马尼拉房价回暖尚需时日

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chuanqi

　　今日分享两篇来自于本地媒体的文章，对比来看，更加直白了解当下的菲律宾实际情况。一：菲移民局本周一（11月23日），在其官网发布了2020年第四季度，外国人在菲情况汇总通报。
　　根据通报，预计到2020年年底，在菲律宾，整体外国侨民呈现负增长态势。移民局（BI）预计外国人的外流将持续到2021年。
　　移民局局长莫伦特（Jaime Morente）表示，从2020年1月至2020年9月，2020年前三个季度，总共有150万外国人抵达菲律宾，这150万中，大部分是在马尼拉封城之前（LOCK DOWN）抵达菲律宾，也就是说，在3月15日之前，抵达菲律宾。
　　相比之下，从2020年1月至11月，有近200万外国人离开了菲律宾。
　　据莫伦特说，这些外国人返回其祖籍国，是疫情大流行的影响之一，由于全球旅行限制，外国人都想要返回自己的祖籍国。
　　“类似于我们希望回国的海外菲律宾工人，在大流行期间，很多海外菲劳想返回菲律宾，那些在菲律宾的外国人一样，他们也离开了。”莫伦特局长说。
　　“由于大批外国人的撤离，除了旅游业和航空业损失殆尽外，还导致很多企业关闭，尤其是外国人占据生产经营关键位置的企业，对于菲律宾的就业市场带来了严重冲击，同时，菲律宾的外国人集中的社区，也发生了大规模空巢事件，这也影响了菲律宾的房地产发展。”莫伦特局长补充说。大规模的外国人撤离，加之疫情影响，无法入境，所影响的不单单是以上几个行业，莫局长没有列出的潜在影响还有很多，不过站在移民局的角度，其最关心的还是移民数字的变化及动向。在莫伦特局长呈报的通告中，离境名单榜首的是韩国人，数字为40万人；接下来排在第二位的是中国人及美国人，离境数字为30万；日本人离境数字约在16万6千。可能是因为参众议院上上下下都关注菲律宾的中国人，莫伦特特别指出，在疫情流行中，已经有很多中国人离开菲律宾，截止Q3季度，在移民局系统内显示，仍然在菲律宾的中国国民已经不到50万。
　　莫伦特说，从一月到九月，有18万8517名中国公民抵达该国。同时，在同一时期，有29万2669中国公民离境，当年出入境中国公民，净流失数字为10万+。
　　根据记录显示，从2013年至2020年的数字差异，那么只有47万5129名中国人，依旧留在菲律宾。
　　当然，这仅是2013年后的数字，这些数字并未反映出2013年之前进入的人。
　　菲律宾移民局认为外国人的外流，将对旅游业产生重大影响。

　　“政府在改善旅游业方面取得了长足进步，”莫伦特局长补充说：“但是，这种大流行，摧毁并抵消了政府以前的所有努力。”
　　“你可以看到效果，知名的景区，曾经吸引众多外国人光顾的热门地区，如今空无一人，游客，劳工或学生都消失了。”（萝卜头旁白，是啊，连乞丐都不去马尼拉的红灯区要饭了，菲律宾的产业凋零，可见一斑。那啥，我好像说的有些少儿不宜，罪过，罪过）
　　目前，尚未允许外国游客进入菲律宾，但是从移民局的角度而言，希望疫情大流行尽快结束，希望疫苗能够加速问世，让疫情得到解决，重新开放国门，因此菲律宾可以复兴受此严重打击的旅游经济，和其他需要外国人的产业，使得菲律宾的经济步入正轨。
　　彩荣小结：外国人很重要，外国人带来的钱更重要！二：外国买家对马尼拉房产供求未来影响巨大（原载于BW）
　　根据居外IQI集团的一项调查发现，马尼拉的住宅租金和销售价格的影响因素中，主要取决于外国买家的投资程度。按照目前的疫情形势，预计将在2021年下半年，马尼拉的房地产市场开始恢复，然而，在马尼拉大都会中，马卡蒂市可能会在更长时期内继续下降。
　　从全国范围来看，到2021年第三季度，住宅价格预计将增长2.3％，到2022年第三季度将增长16.9％。
　　然而，马卡蒂市（Makati City）的住宅价格将在明年同期继续下降2.3％，直到2022年第三季度，才会恢复增长。
　　“在马卡蒂市中央商务区（CBD）住宅价格在截至到2019年的9年中上涨了近132％之后，马卡蒂CBD市场现在比全国大部分地区疲软，预计这种疲软将继续下去。”通俗来说，就是马卡蒂前两年房价窜的太猛了，现在借着疫情，需要原地多喘气消停一段时间，给其他兄弟城区补涨的时间和空间。那啥，旁边的湾区帕塞，看着马卡蒂的房价低迷，笑而不语。

　　上图是一张五年前的老照片，2016年的马卡蒂天际线，那时候LUSH还没有建，竹子楼还是新房，杜特地才准备北上马尼拉，RISE还和AIR还只是才露尖尖角，地铁还是遥远的菲律宾梦。如果你回到2016年，面对300万比索的AIR RESIDENCES和SHORE，会有什么感慨呢？

　　仅仅五年，沧海桑田。根据Juwai IQI集团联合创始人兼执行主席Georg Chmiel的分析，造成当前马尼拉房产低迷的原因，主要是因为疫情流行，外国人在菲呈现负增长趋势，导致外国购买力严重衰退。
　　此外，价格滞后是今年早些时候疫情趋势的延续，或者叫，疫情灾害带来的次生影响。
　　面对不确定的疫情形势，加上未开放的国门。潜在的外国买家，不确定他们现在入手，是抄底还是栽倒在半山腰，因此市场观望气息浓厚。因此，马尼拉大都会的房地产市场，其租金和销售价格，何时回暖，取决于社会何时回归新常态。
　　换言之，取决于人类何时可以战胜或控制新冠病毒的蔓延，一旦疫情得到控制，国门开放，建筑及就业市场恢复，经济增长，种种因素将促进菲律宾的经济报复式反弹，由此，带动新买家的兴趣。
　　在居外的调查中，外国买家中，大多数预计来自中国大陆，其次是中国香港，中国台湾，美国和新加坡。
　　而在之前居外网对马尼拉本地的经纪人调查中，疫情前，房产交易的大多数，是由离岸游戏公司（POGO）推动价格，其他的因素，还有一部分来自于退休移民的房产投资驱动。
　　去年在马卡蒂市，湾区和BGC，由于离岸游戏公司的庞大需求，导致了住宅物业的价格飙升，如今，随着疫情的流行，需求放缓，入境限制，以及中国政府打击跨境赌博，越来越多的POGO撤离菲律宾，种种因素交错下，以马卡蒂为代表的快速升值区，陷入了漫长的盘整低迷状态。彩荣小结：预计随着2021年疫苗等形势逐渐利好，菲律宾的国门逐步开放，经济将缓慢回归正轨，届时，以ORTIGAS，奎松等地为代表性的本土CBD，因为其配套设施完备，房地产价格相对本地亲民化，面临率先启动补涨局面。因此，各位关注马尼拉地产走势的同胞，可以从以下两个方向，关注一下马尼拉的地产走势，一是赌场区的房屋空置率，一是三大CBD新开盘的楼盘，分布区域，数量和价格。
　　基本搞懂了这两大风向标，马尼拉的房地产市场也就捕捉到了七七八八。今天的新闻，适合放在一起，比对来看，负增长意味着人为造成的落差已经产生；落差的另一面，市场上不是没有钱，而是为了刺激经济，各国赌国运超发的MONEY太多了，缺少的是沉锚标的物，以及人们带钱入境的机会。额外再多说一句，看下居外的热门海外置业国家。

泰国越南菲律宾，后两者都是新上榜，菲律宾愣是把传统G7强国和置业移民强国都挤到身后，说明了什么呢？
门外都是野蛮人，门内多为墙头杏。别问了，有钱，还是买房吧。房子，还是香的。