【菲龙网专稿】什么样的房子，租金5万比索，物业费却要130万？
近日，一位从事房产中介的视频博主发布一条视频，说马卡蒂某小区的房东收到了一份高达130万比索的天价物业费账单！这么高的物业费的听起来让人咋舌，这背后究竟隐藏了什么样的费用秘密？

某小区的游泳池（资料片）

视频博主介绍说，原来该房东两年未交物业费，导致累计产生了高额费用，并且这130万比索的物业费里还包含了38万比索的罚金。但即便去掉这笔罚金这两年92万比索的物业费似乎也不便宜，折合人民币有11.5万之多。据说该套房子有108平米，在视频中博主并未说明这92万比索物业费里是否包含其他费用，所以无法估算物业费具体价格，但该公寓在首都区应该属于高档公寓。

菲律宾的物业费真的这么高吗？
首都区的物业费通常会根据地段、楼盘的豪华程度和提供的配套设施而有所不同。据了解，首都区的物业费大约在60-160比索/平米（折合人民币大约7.5元—20元/平方）之间，BGC、Makati、Pasay、Otigas这些地区的物业费价格较高。具体到每一户，面积越大物业费就会越多。物业费的高低也与公寓内配套设施的丰富程度有很大关系。
例如，菲律宾的公寓往往包括游泳池、健身房、会客区、图书馆、儿童乐园、台球室等多个公共设施，且安保措施严格，24小时全天候服务。正是这些设施的维护和管理，才使得物业费居高不下。

某公寓的大堂（资料片）

但这从侧面反映出一个问题，即在菲律宾养房成本不低。

朋友左先生住在马卡蒂的一个公寓里，他买的这个公寓51平米，每月的物业费大概是8000比索，他说之前是7500比索，最近涨了一些。如果加上每个月4000比索左右的水电网费，他每个月固定支出就是12000比索。

此外还有房产税，这个是每年必须交的，如果年初一次性缴纳可以享受打折优惠，在首都区各个市的打折幅度会不一样。如果不按规定的时间内缴纳会有滞纳金，而不交房产税房子会被标记，甚至会被政府拍卖。房产税的计算如下：
房产税 = 房产评估价值 × 对应地区税率
在菲律宾各个地区的税率不同，首都区为2%，其他地区为1%。
例如：位于马尼拉的房产若评估值为1百万比索，则每年需缴2万比索（1百万 × 2%）

当然对于像左先生这种自住的人来说这些属于必要支出，但对于那些买公寓用来投资的人来说，如果公寓空置，那每月将会产生一笔不小的开支，尤其是那些一次性购买了多户的投资者。

所以房子能租出去是对房产投资者来说才是硬道理。

空置率激增，公寓租金大幅下滑！

先前那位视频博主在视频中吐槽道，他代理的那套108平米的公寓以前月租金可达12万比索，而目前只能租到5.5万，这反映了目前市场的市场行情。

根据菲律宾某房地产网站提供的数据，截至 2025 年第二季度至第三季度，马尼拉大都会的房产空置率上升了 24% 至 26%，是东南亚最高水平之一。包括帕赛在内的马尼拉湾地区供应过剩最严重，空置率达到 56.5%。这些海滨开发项目在 POGO 繁荣时期进行了投机性过度建设。


BGC 和马卡蒂等成熟商业区相对保持着更健康的基本面，空置率低于 20%。他们优越的地理位置和成熟的租户基础在市场低迷时期起到了稳定作用。中端市场继续面临国际学生入学人数减少和疫情调整后企业规模缩减的压力。


这些较高的空置率为租户创造了砍价的机会，业主也不得不通过降低价格来吸引租客，这也就导致首都地区的公寓出租价格直线下滑。


该地产网站还对当前的公寓出租价格进行了分析：

这个价格基本符合当前的租金水平，但在实际操作中可能会有差异，表中所列的租金收益率应该是房子能租出去的情况下获得的收益。


都是谁在租这些房子？


外国人和年轻的菲律宾专业人士倾向于租赁 BGC、马卡蒂和奥蒂加斯等中央商务区的公寓，他们寻求家具齐全、设施齐全、安全、靠近工作地点和现代化设施的公寓。这些租户优先考虑便利性和生活方式设施，而不是空间效率。

而菲律宾家庭通常更喜欢奎松市、巴石和阿拉邦地区的较大单位或房屋，那里有绿地、优质学校和适合家庭的环境。他们经常寻求长期租赁并重视社区设施。


菲律宾投资公寓的前景如何？


根据菲律宾央行的数据，从2024年起至2025年一季度，菲律宾的房价总体呈上涨趋势。今年一季度，首都区（NCR ）的住宅物业价格指数 （RPPI） 领跑全国，同比增长了 13.9%。超过了 NCR 以外地区 3.0% 的涨幅。

从类别来看，公寓单元和house都对房价上涨做出了贡献，其指数分别增长了 10.6% 和 4.5%。house包括单体或独立式、公寓、联排别墅和复式住宅。
这里需要注意的是，RPPI 是衡量各类住房单位价格随时间的平均变化的指标，基于银行为购买住宅物业而发放的实际贷款数据，它不是真实的房产价格上涨幅度，但它和房价上涨成正比。对于真实的房价上涨幅度菲央行并未给出，不过从长远看，房价上涨是趋势。


如果要投资公寓还要考虑一个因素，大多数的菲律宾人不住在公寓里，而是住在house里。穷人的house可能只值几十、几百万比索，富人的house可能会达数亿比索，差别很大。普通购房者往往会把购房位置选在价格相对便宜的大马尼拉周边地区，城市中心的公寓在他们眼里是属于富人的。当然这里完全没有能力购房者除外。


此外，城市中心的公寓售价高，而日常的物业费、水电、房产税等开支高，这些因素无疑让许多潜在购房者望而却步。


总之，菲律宾的房地产市场并非一片坦途。对于投资者而言，除了考虑公寓价格、租金水平和空置率等因素外，还需要关注物业费、水电费等日常支出。在市场低迷的情况下，如何保持投资回报，成为了许多人面临的难题。
然而，马卡蒂、BGC等成熟商业区仍具备一定的投资价值，尤其是长期来看，房价上涨的趋势依然存在。因此，购房者和投资者在作出决策时，必须全面了解市场状况，谨慎评估投资回报，才能在这个复杂多变的市场中站稳脚跟。