郭彩荣公众号 发表于 2022-4-13 10:40

马尼拉CBD区域房产需求强劲反弹 财政部拟提高房产税基

  与2021年第四季度相比,2022年第一季度,马尼拉三大中央商务区 (CBD) 附近的办公空间、住宅单元和仓库的需求,出现报复性反弹,平均需求增长了 40%。

  来自房地产搜索门户网站拉姆迪(Lamudi)的最新数据显示,由于菲律宾经济特区管理局 (PEZA) 下令其注册企业 (RBE) 将 70% 的业务归还线下实体办公室,导致马尼拉三大CBD区域的写字楼及公寓,出现大量的询问及求租订单。
  由于PEZA的规定是从 4 月 1 日开始,目前PEZA和尚未全部就位的企业正在谈判,但是最终回归办公室是大概率事件,这也是目前租房行情不断看涨的重要原因。
  彩荣备注:在疫情大流行期间,在PEZA管辖范围内的企业,基本进行 90% 的在家工作 (WFH) 和10%的骨干在办公室现场工作。


  随着大流行前活动的恢复,重返办公室似乎是迈向正常的下一个重大举措。最新的 Lamudi 数据揭示了商业地产需求的显着趋势,仓库、办公室和建筑物的租金从 2021 年第四季度到 2022 年第一季度呈两位数增长。
  在该国的金融首都马卡蒂,2022 年第一季度,Lamudi网站数据显示,商业办公空间的租金10万-20万范围内最受关注,其次是办公建筑物和商业零售店面,这些都是Lamudi上最受欢迎的商业地产类别。

  与此同时,几大CBD区域的住宅租赁市场也出现回暖迹象,马卡蒂的住宅租赁需求显着增长,从 2021年第四季度到 2022 年第一季度,潜在客户增长了约 40%,在此期间,大马尼拉以外的房屋租赁者,咨询CBD住宅租赁询盘有所增加。
  在拥有Ortigas中心CBD的城市曼达录用和帕西格(Pasig),从 2021 年第四季度到 2022 年第一季度,商业地产的潜在客户百分比增长了两位数,与马卡蒂类似,出租商业写字间最受欢迎的价格段为10万-20万。
  同一时期,写字楼取代仓库成为该CBD区域商业地产搜索次数最多的子类别。
  至于该区域的住宅租赁,咨询量有所增加,2022 年第一季度环比增长 28%。
  两年多来,在家办公已成为大流行中的常态,然而,随着现在的疫情退散趋势、冠状病毒病例数量的下降和封锁限制的放松,越来越多的企业正在敦促雇员重返工作场所。
  Lamudi首席执行官肯尼斯·斯特恩 (Kenneth Stern) 表示:“虽然商业地产的复苏,这为整个房地产业者提供了新希望,但也带来了挑战,主要是在使商业空间和就近的住宅区域搭配,吸引习惯在家工作的员工方面,就近满足从工作到生活再到娱乐的一体化要求。”
  斯特恩提到,拥有促进工作与生活平衡的增值设施至关重要。其中包括允许职业母亲将孩子带到工作场所的日托设施,以及让专业人士轻松拥抱积极生活方式的健身中心,预计下一步这两种配套的产业将得益于地产的热度,率先复苏。
  感受到地产强劲脉搏的,不仅是春江水暖鸭先知的拉姆迪,掌控菲律宾钱袋子的财政部(DoF)当家人卡洛斯·多明格斯周一表示——目前的房产价值严重低估,这正在阻止政府对拥有众多地产的富人,征收符合市场现状的税款。
  他在一份声明中称:“与实际市场价值相比,目前土地不动产税的估值已经过时,而且非常低。”
  多明格斯以马卡蒂为例,根据该市的 SMV(市场价值表),马卡蒂市圣洛伦佐社区(Barangay San Lorenzo)附近阿亚拉大街(Ayala Avenue )的主要商业区的市场价值,在社区上报市政府的数据单里,仅为每平方米约 40000 披索,而事实上,这些商业区域的实际市场价值早已翻了不止10倍,从每平方米40万比索到90万比索不等。

  “这意味着什么?国库正在损失数亿比索,因为这种财富没有被正确征税。”多明格斯强调这种过时的市场价值,让国家每年损失天文数字般的税收。
  财务部门表示:“对估计土地面积为52,080 平方米的另一社区Bel-Air 进行类似计算,如果使用当下市场的区域价值,评估价值195.8 亿比索,远超社区上报评估价值的数十倍。
  因此,财务部门表示,马卡蒂这两个社区,由于众多高楼大厦汇集于此,房产税基价值由于地方社区的隐瞒,造成严重低估,按照当前价值估算,每年可收取的房产税(RPT),San Lorenzo为5.9378 亿披索,Bel-Air 为5.8746 亿披索。

  “这种因为土地和建筑物的财富,不应该就这样流失,这就是菲律宾这片土地的财富,我们需要更新那些不符合当下市场行情的房地产税基。”多明格斯明确表示。
  财政部表示,将会协助地方政府单位 (LGU) ,通过使用更新的SMV 和符合国际标准的房产估值系统,来实现更新税基这一目标。
  彩荣TIPs:财政部长觉得地皮越来越值钱,对应的房产税一直不涨价不科学,如果RPT税基提高的话,意味着每年的房产税将上涨,还有波及到的房产评估价格上涨,交易二手房时的资本利得税(CGT)也会水涨船高,最后传导到终端,就是马尼拉各大CBD区域的租房价格和二手房价格,同当下市场接轨,喜迎上涨。

  总结就十六个字:疫情退散,需求反弹;税基上窜,涨声一片。

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