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[原创文字] 一个老华侨对菲律宾房子的评价

时间:2018-3-13 22:20 9 7051 | 复制链接 |

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本帖最后由 tatay882018 于 2018-3-14 23:08 编辑


前阵子,看到朋友圈都在卖商品房感觉好像房地产的春天来临似的.笔者也是有所注意,但是又感觉好像是昙花一现的样子.毕竟笔者在菲律宾住了21年了,对菲律宾也是有所了解的.
记得1998年的时候,笔者买了菲律宾第一套商品房. 那时候汇率4披索换1块人民币.笔者那套房子连车位买了400多万披索. 98年有100万房子算很贵了吧.如果那时候笔者没买菲律宾去大陆石狮,估计都可以买到连店面的6层透顶的街铺.或者买好几套商品房了吧,还是去大陆大城市买1,2套小房子出租.
98年过后房子涨势缓慢,笔者感觉没涨似的,到现在2018年笔者问了下笔者这大厦的房子价格,管理处告诉笔者最近一单同样大小的房子卖了600万披索.涨幅50%.
20年涨幅50% 感觉还可以对吧.除于20年 每年涨幅2.5%. 但是话又说回来,笔者那时候汇率是4披索换1块人民币,现在披索是8披索换一块人民币.,所以换成人民币只剩下70多万人民币.换句话说笔者的菲律宾房子20年后换成人民币跌了25%.
也许有的人觉得笔者是个别案例,那我们来说下马尼拉的华顿花园.华顿花园买的时候好像是80多千一平方吧.那时候汇率好像就6.43. 如果你买了130平的华顿花园, 按90千/平方的房子来看.那就是11.7桶披索折合人民币是182万. 5年后人民币汇率是7.95 你再换回去披索你要卖14.5桶披索,我们还没算要交的税. 在菲律宾14.5桶的华顿花园你卖得出去吗?记住菲律宾二手房是没有按揭这回事的,都要一次性付清.还有外国人是不能在菲律宾贷款的除非你有交税,或者你开公司,公司在你的名下.这种除外. 一般看店,开仓库的,做餐馆的几个是自己名的营业执照.
再来说下最近炒得火热的巴赛(PASAY) 娱乐城概念的CBD区.这里有什么?4大赌场都在pasay市区这里.记得2012年,笔者去看了那里的bay garden, 还有sea residences. Sea residences在那时候可是滞销楼盘啊.以前100千/平方都没人要,然后最近不知道刮什么风.好像说是菠菜去那里租房子,然后那里的地段涨得很凶.要是2012年那时候的汇率好像是6.45左右. 假设笔者那时候拿了一套91平方的大两房在sea residences. 那时候算9.1桶 然后我们也不用交税这样好了.实付9.1桶折合人民币141万人民币.现在换成披索11.2桶.因为汇率7.95. 然后你再交个12% VAT的税,再加转名全部差不多13桶. 13桶我们除于91平方那是多少? 144千. 目前来说MOA那边听说房价是250千. 如果你成功以200千/平方卖出去,那恭喜你,你赚了5桶.涨幅38% 如果你以180千/平方卖出去,恭喜你,你赚了25%. 如果你以160千卖出去,恭喜你赚了11%. 话说11%是什么概念,就是你平均一年有2%多的涨幅. 前提还要是你卖得出去,因为要一次性付款. 目前就菲律宾的华人买家.要人家一下子拿出18桶现金来买你的2房 sea residences没带厨房啊. 因为这是酒店式公寓,连厨房都没有.你觉得可能性是多高?
可能有的人会质疑笔者,MOA那附近的房子出租价格很高.听说一个三房出租180千,一个四房出租230千. 笔者也是很奇怪,为什么可以60千就租得到四房的房子,菠菜要拿出230千来租你的4房呢? 菠菜有什么原因要以高出市价3-4倍的价格来租你的房子呢?你说菠菜是不是傻啊?
问题是这个消息一传出去,整个PASAY的华人界都轰动了.大家都把棺材本都掏出来买房子了.MOA附近地区,房子一栋一栋的建,140千/平方 160千/平方到目前的250千一平方.
很神经.我很惊讶华人的有钱程度. 但是问题来了,之后呢? 将来MOA附近都将会是房子了,然后呢? 你觉得你交接的新房子还会有那么高的租金吗? 也许你会说,大陆每年1-2万菠菜来菲律宾,房子还是供不应求.那问题来了,房子都卖光了,房地产商也就没必要营造繁荣的地产假象.菠菜也没说他们会一辈子住MOA附近.如果他们集体搬家呢?搬去别的地方营造房地产假象呢? 你买的250千/平方的房子怎么处理. 一套三房120平方,250千/平方那就是30桶披索. 30桶披索的房子还没算12%的税跟转名费,你要出租给谁? 如果菠菜不来租的话? 你觉得100千租出去,扣掉管理费90元一平方,那就是10800管理费.别忘了你的房子每年都要交地基税.30桶的地基税估计要每年200千. 如果很幸运的,有个有钱华人土豪来跟你租了你的房子100千,一年就是1.2桶.扣掉地基税200千,扣掉管理费,你估计拿的到870千一年.也就是2.9厘回报. 但是正常来说,一个来菲律宾做生意谁会跟你租100千的三房吗? 能有多少人会去租这样的一个房子?
根据payscale网站报道这里有链接:
https://www.payscale.com/research/PH/Location=Manila/Salary
菲律宾马尼拉入息中位数是371,501披索一年除于12月,月收入就是30,958. 而全马尼拉工资最高的那群人也就876,923一年,月入息是73076,就算是那群高工资的也租不起你家的三房一厅啊。如果本地人工资最高的那群人都租不起你家的房子了,你要租给谁?

要是你的房子租不出去, 你每个月要交多少你知道吗?是27千.200千的地基税外加10800的管理费.试问如果你是一个打工的,你一个月工资30千,扣掉税. 就算房子自己的,你还是住不起.
所以不要那么多幻想了,菲律宾的商品房房只能自住,炒房你想都不要想.你去问看看,来菲律宾的老华侨,他们有几个买商品房是升值的.你的30桶三房一厅,要想卖出去都成问题.因为什么,菲律宾人跟本地华裔有30桶他们会买别墅,因为买别墅有块地,  而商品房不带地,就一堆钢筋水泥. 会30桶披索买一个三房一厅,估计也就华人了.最后一句,菲律宾很多地好吗?随时冰封你的二手房源,因为一手可以按揭。菲律宾商品房建不完的。

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题外话: 菲律宾房子很多都是5年付清,最后那个月都是付全款的70%-80%要是没有接盘侠来接,现在经济那么差,要怎么办?

9回复

B.E.W 发表于 2018-3-14 00:04 | 显示全部楼层 | 举报
买地不是只能拿一半的名字,土地拥有必须和菲律宾本地人一起,这样别导致误导,不然别人被忽悠了怎么办?
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mascot 发表于 2018-3-14 07:22 | 显示全部楼层 | 举报
涨知识了!
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吴展 发表于 2018-3-14 07:50 | 显示全部楼层 | 举报
有道理
来自安卓客户端
michael999 发表于 2018-3-14 11:20 | 显示全部楼层 | 举报
赞同啊!pasay这边本来就虚高的。现在都准备又集体搬啦,已经开始慢慢迁走了,现在这边已快成泡沫了。
tatay882018 发表于 2018-3-14 11:36 | 显示全部楼层 | 举报
michael999 发表于 2018-3-14 11:20
赞同啊!pasay这边本来就虚高的。现在都准备又集体搬啦,已经开始慢慢迁走了,现在这边已快成泡沫 ...

同感,
来自苹果客户端
tatay882018 发表于 2018-3-14 16:42 | 显示全部楼层 | 举报
B.E.W 发表于 2018-3-14 00:04
买地不是只能拿一半的名字,土地拥有必须和菲律宾本地人一起,这样别导致误导,不然别人被忽悠了怎么办?
...

买地应该是菲律宾国籍才能买地啊。
来自苹果客户端
tatay882018 发表于 2018-3-16 09:21 | 显示全部楼层 | 举报
老夫写这篇文章,相信有人会不服。如果你不是地产中介,请以你的理据来反驳。 不要一直拿赌场说事,孟母都还三迁,你家小孩住赌场,是打算当赌鬼吗?
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qq6510514 发表于 2018-4-7 10:13 | 显示全部楼层 | 举报
tatay882018 发表于 2018-3-16 09:21
老夫写这篇文章,相信有人会不服。如果你不是地产中介,请以你的理据来反驳。 不要一直拿赌场说事,孟母都 ...

你家小孩住赌场,是打算当赌鬼吗
这话说的好。但是吧,修行在个人,不在赌场边上还专程跑来赌呢,拦是拦不住的。
其实赌场赚的是谁的钱?最大一部分是贪官腐败的钱,只要世界上还有很大一部分国家有腐败,赌场的生意还很大。
菲律宾一时半会还造不出另一个passay,但是办公楼可以迁啊,这也就是我没在passay买的原因。
要买只在办公密集 设施配套全 交通...还说得过去的地方。。。
flv20180812 发表于 2018-4-8 00:40 | 显示全部楼层 | 举报
这边的房子没炒作的价值。国内的十年涨十倍,这边就呵呵了
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